Lo que debes saber antes de invertir en terrenos para conservación

El Derecho Real de Conservación (DRC) es una figura legal que permite conservar el patrimonio ambiental de una propiedad privada, gracias a un acuerdo con una organización que ejerce como garante o supervisor. Esta tendencia ha ido en aumento en los últimos años, especialmente en el sur.

En internet existen decenas de compañías que ofrecen paños exclusivamente dedicados a la conservación. Esto lo hacen a través de organizaciones que buscan promover la participación de privados en el cuidado de zonas específicas.

Sin embargo, los expertos afirman que si el usuario no está bien asesorado puede terminar invirtiendo en algo que no está destinado para la conservación. Por eso, le pedimos a distintos conocedores de esta industria que entregaran sus principales consejos para evitar errores. Esto nos dijeron.

Evitar estafas

“Compre una parcela con bosque nativo en cuotas sin interés”; “vendemos maravillosos terrenos en exclusivo proyecto ecológico”, “ofrecemos paños en la Patagonia con alta plusvalía, conservación y sostenibilidad”. Todas estas alternativas abundan en internet y las redes sociales cuando una persona está buscando un terreno en el sur de Chile con foco en la conservación, tanto en la Patagonia como en otros lugares.

Se trata de anuncios que buscan vender un proyecto de vida, pero que muchas veces no tienen un sustento que certifique que lo que están ofreciendo tenga altos y adecuados estándares de cuidado medioambiental, dicen distintos expertos.

Es por eso que, añaden, es fundamental fijarse en ciertos elementos para que los usuarios no caigan en posibles estafas. ¿Pero cuáles son estos?

Trayectoria del equipo

“Revisar que la empresa esté legalmente constituida y confirmar que el equipo esté formado por profesionales de experiencia técnica y legal, dado que los parques rurales de conservación incorporan planes de manejo, servidumbres, ordenamiento territorial, estudios ambientales, estrategia jurídica, monitoreo y fiscalización”, dicen desde Biósfera Austral, una iniciativa que desarrolla parques rurales de conservación junto a Fundación Geute en terrenos de la Patagonia, con el propósito de aumentar las áreas protegidas a nivel nacional.

Además, es fundamental el rol del garante, que según Biósfera Austral es “una organización de la sociedad civil, que actúa como titular y se ocupa de su fiscalización. Para ello, deben garantizar indicadores y parámetros concretos, cualitativos o cuantitativos que midan el cumplimiento de los criterios fijados en el DRC”.  

DRC riguroso y bien diseñado

“El Derecho Real de Conservación, ley 20.930, es una herramienta legal para iniciativas de conservación privadas, ya que permite al dueño de un predio destinarlo voluntariamente a conservación sin perder su derecho de propiedad sobre el mismo, además de asegurar la continuidad de la iniciativa en el tiempo”, comentan desde Biósfera Austral.

Y agregan: “Al ser un contrato, los estándares son fijados de manera voluntaria por los privados, por lo cual es sumamente importante que éstos sean elevados (ver recuadro)”.

Además, la compañía agrega que es fundamental analizar dos elementos: el primero, tener certeza de que hay un resguardo del suelo agrícola y no una urbanización ni cambio de uso de suelo encubierto. Y el segundo, en la medida de lo posible, visitar el lugar y verificar las condiciones geográficas, para evitar comprar un terreno inaccesible.

Felipe Escalona, gerente general de The Real Eco State, agrega: “Es muy importante revisar qué es lo que abarca y cuáles son las condiciones del DRC para ese terreno, porque el Derecho Real de Conservación básicamente es una o varias restricciones de uso de un inmueble. Por eso es que en este caso la pregunta es cuáles son las restricciones que tiene ese uso”.

“Esas restricciones pueden ser que, por ejemplo, no puedo subdividir, no puedo cercar, no puedo realizar ciertas acciones o intervenciones, o que no es posible el desarrollo de actividades económicas dentro del terreno. Con esos límites sabemos qué es lo que podemos o no podemos hacer”.

Por su parte, Rodrigo Cabrera, socio de CBC Abogados, comenta: “Es importante que las personas, al comprar una propiedad gravada con dicho derecho real, soliciten la escritura por la cual se constituyó éste con el objeto de conocer el real alcance de las obligaciones que deberán asumir. En ocasiones dichas limitaciones pueden estar en contra de los intereses que una persona pueda tener al momento de adquirir un inmueble. O bien, el cumplimiento de dichas obligaciones pueden aparejar gastos permanentes y adicionales al mero valor de la propiedad adquirida”. 

¿Quién supervisará?

Otra de las cosas más importantes es tener claro quién es el encargado de supervisar el DRC. Escalona afirma que “si quien supervisa es una empresa privada que no tiene estudios, por ejemplo, de los impactos de la conservación, difícilmente tiene la finalidad de mantener el derecho real de conservación como está contenido en la ley, y puede ser una excusa comercial que a la larga nos traiga problemas”.

“Ahora bien, si es una fundación la encargada de supervisar el cumplimiento del DRC, y esta fundación hace estudios y envía periódicamente informes y análisis que muestren que se está cumpliendo conforme lo que la ley obliga, es muy probable de que se esté haciendo de buena manera”, añade.

“Esto es muy importante porque si no cumplimos al pie de la letra las restricciones que tiene el terreno más adelante podríamos tener que enfrentar sanciones civiles o penales”, concluye.

Ejemplos de medidas concretas para el DRC

Desde Biosfera Austral entregan algunos ejemplos de medidas concretas que pueden establecerse en el DRC.

1. Establecer perpetuidad.
2. Impedir el cambio de uso de suelo.
3. Normar las subdivisiones.
4. Implementar plan de manejo de conservación.
5. Impedir animales exóticos.
6. Impedir una segunda vivienda por macrolote, independiente de su superficie.
7. Prohibir el uso de herbicidas, pesticidas y cualquier actividad extractivista, comercial e industrial.
8. Prohibir el uso de productos que no sean biodegradables.
9. Generar soluciones renovables como cosecha de agua lluvia, electrificación solar y biorremediación.
10. Normar las materialidades, alturas y metraje.
11. Fijar un tratamiento de aguas grises y negras.
12. Proteger los cursos de agua.

Fuente: Diario Financiero